El sector de la construcción, que ya venía arrastrando varios trimestres negativos, suma ahora la incertidumbre de la pandemia que afectará a corto plazo a las ventas de proyectos en marcha y la de aquellos que iban a iniciarse de manera inminente
Recordemos que antes de la crisis actual por el COVID-19, el sector de la construcción suponía casi el 6,0% del peso del PIB en la economía española, mientras que las actividades inmobiliarias un 9,5% a precios corrientes a cierre de 2018 (últimos datos disponibles). Sin embargo, hasta el cierre de 2019 el sector ya marcó su segundo trimestre en negativo y, por otra parte, los visados de dirección de obra nueva habían echado el freno, presentando un crecimiento en uso residencial del 5,5% (6,7% en el total de visados de obra nueva: residencial y no residencial), muy por debajo de los crecimientos a dos dígitos de los tres ejercicios anteriores (24,7%, 26,2% y 28,9% para 2018, 2017 y 2016 respetivamente).
Por su parte, el Valor Añadido bruto de la construcción disminuye en el IV Trimestre de 2019 un 0,7% respecto al mismo trimestre de 2018, lo que representa 3,1 puntos menos que en el trimestre anterior. La tasa de variación del PIB del sector completó dos trimestres con caídas, -0,4% y .1,7% correspondientes al III y IV trimestre de 2019, sin embargo, también como dato, el sector no deja de generar empleo desde inicios de 2014 ocupando a cierre de 2019 a 1,28 millones de personas, aunque lejos de los 2,7 que mantenía ocupados en 2008.
El aumento de los costes de construcción principalmente derivado del incremento de materiales y el incremento del suelo cualificado disponible han venido deteriorando el sector. Por ejemplo, el índice de precios ponderados por consumo de materiales base 2015 se situó en 106,58 a cierre de 2019, mientras el de la mano de obra fue de 99,88. Respecto al suelo, este presenta unos incrementos significativos en Madrid y Barcelona, así como en algunas ciudades costeras como Malaga o Valencia en menor medida, en 2019 se realizaron 19.000 operaciones de suelo a nivel nacional según datos de fomento frente a las 21.900 de 2018 un 15,2% menos, presentado una variación interanual en el IV trimestre de 2019 del -2,1% y del 17,4% intertrimestral.
El precio del suelo en ciudades como Madrid de media se encuentra en 2.964 eur/m2, presentando una tendencia al alza desde 2015 donde se ubicó de media en 1.992 eur/m2; estos precios en zonas prime de Madrid y Barcelona (Salamanca, Chamberí, Retiro en Madrid y Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts y Eixample en Barcelona) pueden superar los 4.000 eur/m2. En otras capitales como Valencia y sus aledaños se han presentado incrementos interanuales de dos dígitos, presentando Sevilla un comportamiento similar (Norte, Remedios y Casco Antiguo con 2.600 eur/m2 de media).
Esta situación de incremento de los costes ha llevado en los meses pasados a ver como algunas de empresas del sector han vuelto a las pérdidas incluso algunas declarando su insolvencia para iniciar procedimiento concursal, concentrándose en empresas de tamaño medio con poco pulmón financiero, entre ellas subcontratas. Por su parte, el incremento de la competencia por parte de constructoras extranjeras principalmente chinas está siendo una amenaza no tanto por el mercado local sino porque pueden servir como puente para atacar otros mercados como el latinoamericano, donde competirían con otras nacionales, un ejemplo de eso es la compra de Aldesa y de Puentes, esta última por parte de China Communications Construction Group (CCCC).
En estas condiciones el sector de la construcción se está enfrentando con la situación coyuntural derivada de la pandemia a causa del COVID-19, en la que mientras que los precios de la vivienda venían manteniendo unos incrementos que se preveía podían ser insostenibles, ya que los salarios han subido menos que los precios de las viviendas, por tanto el mercado parece estarse acercando a una situación de desaceleración contenida, ahora nos encontramos con que la incertidumbre que se vive actualmente afectará a corto plazo las ventas de proyectos en marcha y la de aquellos que se iban a iniciar de manera inminente.
Este parón no cambiará seguramente la tendencia ya que sus subyacentes como es el suelo mantendrá su tendencia al alza en las zonas con demanda contrastada. El problema es que no se está cubriendo toda la demanda, en buena parte porque el acceso al crédito para vivienda se ha endurecido, la capacidad de ahorro se ha visto restringida por los salarios contenidos y la temporalidad no permiten ampliar la oferta a esta demanda con menos capacidad económica, lo que claramente se agrava con la situación actual. Esta brecha se pretende cerrar con la puesta en el mercado de vivienda para alquiler por parte de los grandes promotores, negocio que podría inyectar actividad al sector de la construcción y dinamizar el inmobiliario mediante los diferentes vehículos de inversión como las SOCIMIs, pero que el Gobierno puede frenar en seco si sigue con sus pretensiones de regular los precios de mercado, lo que puede ser un golpe muy fuerte para el sector.
«Con la entrada del nuevo gobierno, que ha establecido la vivienda como caballo de batalla, el ámbito regulatorio se convierte en otra fuente de incertidumbre para el sector».
Por el lado de los materiales, las constructoras locales deben iniciar procesos de innovación en sus modelos de producción mediante técnicas más eficientes que permitan adaptarse a los nuevos requerimientos medioambientales y al hecho que tendrán mayor competencia extranjera. Sin embargo, pese a esta ineficiencia en la capacidad de producción y en buena parte al desmantelamiento del aparato productivo después de la pasada crisis, no debemos olvidar que se mantiene una capacidad de producción entorno a las 100.000 mil viviendas al año.
Los retos del sector no acaban aquí. Con la entrada del nuevo gobierno, que ha establecido la vivienda como caballo de batalla, el ámbito regulatorio se convierte en otra fuente de incertidumbre para el sector. Entre estas medidas conocemos el ajuste en la ley hipotecaria que redistribuyó falsamente los costes e impuestos de las hipotecas en favor del deudor, al tiempo que introdujo unas barreras temporales que están hundiendo muchas operaciones de financiación y no debemos de olvidar la presión que existe, como he dicho, por la parte menos liberal del gobierno de controlar el mercado del alquiler, con el enorme impacto negativo que esto produciría en un sector que en esta crisis todavía mantiene el 80% de su producción y empleo.
